ขายที่ดินให้ ส.ป.ก. ต้องทำอย่างไรบ้าง

ส.ป.ก. รับซื้อที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินจากเจ้าของที่ดินที่สมัครใจขาย เพื่อนำมาดำเนินการปฏิรูปที่ดินและจัดให้เกษตรกรได้มีที่ดินทำกิน โดยการจัดซื้อและราคาที่ดินต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการตามระเบียบ อย่างโปร่งใส ตรวจสอบได้

ขั้นตอนสำคัญ การจัดซื้อที่ดินเอกชน เพื่อนำมาดำเนินการปฏิรูปที่ดิน ตามระเบียบคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ว่าด้วยหลักเกณฑ์ และวิธีการจัดซื้อที่ดินเพื่อการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2558
1. ประกาศรับซื้อที่ดิน
ส.ป.ก.จังหวัด จัดทำประกาศเรื่องการจัดซื้อที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ปิดประกาศ ณ ศาลากลางจังหวัด ที่ว่าการอำเภอ ส.ป.ก.จังหวัด สำนักงานที่ดิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ที่ทำการกำนันและผู้ใหญ่บ้าน และประชาสัมพันธ์ทางสื่ออื่น เช่น วิทยุชุมชน หนังสือพิมพ์ท้องถิ่น เป็นต้น ปิดประกาศไม่น้อยกว่า 30 วัน
2. ยื่นคำเสนอขายที่ดิน
เจ้าของที่ดินที่ประสงค์จะขาย ยื่นคำเสนอขายตามแบบ ส.ป.ก. ๕-๐๕ ณ ส.ป.ก.จังหวัด พร้อมเอกสารหลักฐานและราคาที่เสนอขาย หากมีเหตุจำเป็นไม่สามารถมายื่นด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้ทายาทโดยธรรมดำเนินการแทนได้
3. ตรวจสอบที่ดินและเจรจาราคา
คณะทำงานเจ้าหน้าที่ ส.ป.ก.จังหวัด ไม่น้อยกว่า 3 คน ตรวจสอบเอกสาร ตรวจสอบแนวเขตไม่ให้ทับซ้อนกับที่ดินของรัฐ เปรียบเทียบราคาประเมินของกรมธนารักษ์และราคาซื้อขายจริงในพื้นที่ ลงพื้นที่ตรวจสภาพที่ดิน และเจรจาต่อรองราคากับผู้เสนอขาย
4. คณะอนุกรรมการพิจารณาความเหมาะสม
คณะอนุกรรมการจัดซื้อที่ดิน (นายอำเภอแห่งท้องที่เป็นประธาน) พิจารณาความเหมาะสมของที่ดิน ความถูกต้องและชอบด้วยกฎหมายของหนังสือแสดงสิทธิ และราคาที่ดิน หากเห็นว่าราคายังไม่เหมาะสม จะประสานเจ้าของที่ดินเพื่อเจรจาต่อรองอีกครั้ง ก่อนดำเนินการต่อไปหรือยุติการจัดซื้อ
5. อนุมัติการจัดซื้อและราคาที่ดิน
ผู้มีอำนาจพิจารณาเห็นชอบการจัดซื้อและอนุมัติราคา ขึ้นอยู่กับราคาที่ดินต่อไร่เมื่อเทียบกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์
6. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ส.ป.ก.จังหวัด จัดทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพื่อการปฏิรูปที่ดินกับผู้เสนอขาย จำนวน 2 ฉบับ (ต้นฉบับและคู่ฉบับ) มีข้อความตรงกัน โดยผู้ว่าราชการจังหวัด หรือผู้ที่ได้รับมอบอำนาจ เป็นผู้ลงนาม
7. รังวัดสอบเขตที่ดิน
ผู้เสนอขายยื่นคำขอรังวัดสอบเขต ณ สำนักงานที่ดินแห่งท้องที่ (หรือมอบอำนาจให้ ส.ป.ก.จังหวัด ยื่นแทนได้) เพื่อให้ทราบเนื้อที่และแนวเขตที่แน่นอน หากขายเพียงบางส่วนต้องรังวัดแบ่งแยกก่อน ยกเว้นที่ดินโฉนดที่ได้รังวัดไว้แล้วไม่เกิน 2 ปี มีหลักฐานการรังวัดและหมุดหลักเขตชัดเจน ไม่มีปัญหาแนวเขต
ค่ารังวัด ผู้ขายเป็นผู้ชำระ
8. อนุมัติจัดซื้อและขอโอนเงิน
เมื่อทราบผลการรังวัด และที่ดินอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินแล้ว ส.ป.ก.จังหวัด ขออนุมัติจัดซื้อที่ดินต่อผู้ว่าราชการจังหวัด แล้วแจ้งส่วนกลางเพื่อโอนเงินค่าที่ดินมายังจังหวัด
9. จดทะเบียนโอนและรับเงิน
ส.ป.ก.จังหวัด นัดหมายจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน และชำระราคาค่าที่ดินโดยโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารของเจ้าของที่ดินโดยตรง
เสร็จสิ้นการจัดซื้อ
หมายเหตุ : หากที่ดินที่เสนอขายยังไม่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ส.ป.ก. ต้องดำเนินการประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินให้แล้วเสร็จก่อน จึงจะขออนุมัติจัดซื้อ ชำระเงินค่าที่ดิน และจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินได้

ใครเป็นผู้อนุมัติการจัดซื้อและราคาที่ดิน
หากราคาที่ดินต่อไร่ไม่เกิน 1.5 เท่า ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ คณะกรรมการปฏิรูปที่ดินจังหวัด (คปจ.) เป็นผู้มีอำนาจเห็นชอบและอนุมัติราคา
หากราคาที่ดินต่อไร่เกินกว่า 1.5 เท่า ของราคาประเมินกรมธนารักษ์ คปจ. เห็นชอบและแสดงเหตุผลความจำเป็น แล้วเสนอคณะอนุกรรมการ (อกก.คง.) พิจารณาอนุมัติ

เอกสารที่ใช้ยื่นคำเสนอขายที่ดิน
(1) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (กรณีจำเป็นอาจใช้สำเนาฉบับปัจจุบันแทนได้)
(2) แผนที่แสดงที่ตั้งที่ดินโดยสังเขป
(3) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดินและผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี)
(4) หนังสือมอบอำนาจ พร้อมปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร (ถ้ามี)
(5) ราคาที่ดินที่ผู้เสนอขายเสนอ
(6) หนังสือยินยอมของคู่สมรส
(7) หนังสือยินยอมของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม (ถ้ามี)
(8 ) สำเนาคำสั่งศาล เช่น กรณีผู้จัดการมรดก (ถ้ามี)
(9) หนังสือบริคณห์สนธิ หนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท กรณีผู้เสนอขายเป็นนิติบุคคล
(10) เอกสารและหลักฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

ใครเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่าย
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการรังวัด ผู้ขาย เป็นผู้รับผิดชอบ
ภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นตามประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ขาย เป็นผู้รับผิดชอบ
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ส.ป.ก. และผู้ขาย เป็นผู้รับผิดชอบคนละครึ่ง

กรณีไม่ผ่านการพิจารณา หรือขอยกเลิกการเสนอขาย
(1) หากที่ดินไม่ผ่านการพิจารณาความเหมาะสม หรือไม่ได้รับความเห็นชอบ/อนุมัติราคา ให้ถือเป็นอันยุติ และ ส.ป.ก.จังหวัด จะมีหนังสือแจ้งผู้เสนอขายทราบภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบผลการพิจารณา
(2) ผู้เสนอขายสามารถขอยกเลิกการเสนอขายได้ โดยทำหนังสือระบุเหตุผลและความจำเป็น พร้อมสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือยินยอมที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ หากได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ผู้เสนอขายต้องทำบันทึกยินยอมชดใช้คืนค่าใช้จ่ายที่ ส.ป.ก. ได้ใช้จ่ายไปเกี่ยวกับการจัดซื้อที่ดินด้วย

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ ที่สำนักงานการปฏิรูปที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด

ข้อมูลจาก กลุ่มที่ดินเอกชน สำนักจัดการปฏิรูปที่ดิน